关于房地产业对讷河市财政收入影响的分析

来源:齐齐哈尔市统计局 发布时间:2019-06-13 关闭窗口 打印本页

  伴随着生活水平的不断提高,结合务工、就学等刚性需求,人口流动幅度不断加大,拉动了城镇化程度的不断加深。居民消费水平的提高,促进了人们对房地产业的关注度越来越高,地方财政收入对其的依赖性也越来越大。

  房地产业对财政收入的影响有三个部分:第一部分是房地产在公共财政收入中贡献的增值税、所得税等税费;第二部分是政府性基金收入中的土地出让金部分;第三部分是房地产开工带动上下游产业的收入。由于第三部分比较难以界定,所以现就讷河市2016年-2018年房地产相关行业税收收入和土地出让金两个方面的影响进行分析。

  从全国情况分析,用国家税务总局公布的房地产业税收收入除以本级公共财政收入得到房地产业对当地的公共预算收入的贡献。此统计口径下的税收收入包括行业贡献的增值税、消费税、营业税、所得税、城市维护建筑税、房产税、印花税、契税、土地使用税等诸多税种。房地产行业贡献税收到2015年末达到22%。用全国的土地出让金除以地方本级政府性基金收入得到的政府性基金对房地产行业的依赖程度,该依赖程度也是逐年在上升的,到2017年末占比已超过90%。将税务总局公布的房地产总税收收入和土地出让金加和,得到房地产相关财政收入来源,然后用该值除以本级公共预算收入和政府性基金收入之和,最终得到地方财政对房地产业的依赖程度。从全国统计数据分析,到2015年末,地方财政对房地产业依赖度高达40%以上。总体来说,无论从税收角度,还是土地出让角度,房地产在所有行业中已经毋庸置疑地占据了地方政府收入来源的最重要的地位。

  从讷河市情况分析,2016年讷河市房地产业实现税收收入12,680万元,占市本级地方财政收入25.8%;2017年讷河市房地产业实现税收收入7,146万元,占市本级地方财政收入的19.9%;2018年讷河市房地产业实现税收收入10,206万元,占全市本级地方财政收入的26.9%。从近三年房地产业对市本级公共预算收入贡献来看,除2017年略低外,2016年、2018年两年均略高于全国22%的平均水平。2017年房地产业税收收入比2016年下降44%。主要因素是受“营改增”税制改革影响和受房地产市场的影响拿地热情减弱,土地增值税大幅下降,房屋买卖交易减少,契税降低造成的。由于税制改革,2017年增值税比2016年增加66.8%,而营业税则下降96.7%;受房地产开发及交易影响,2017年土地增值税和契税分别下降42.3%和53.1%,体现出房地产建筑和交易呈较大幅度下降。2018年房地产业税收收入比2017年增加,主要增值因素是受税制改革影响,增值税同比增长56.4%;受土地出让因素影响,土地增值税同比增长84.1%;受房屋买卖交易影响,契税同比增长25.1%,印花税同比增长43.3%。说明2018年全市房地产开发和交易明显恢复,去库存结果明显。从房地产业税制结构来看,全国的房地产业税制表现“重交易,轻保有”的特点,房地产交易环节的契税、土地增值税等占房地产税的大头,带房地产业税收的大幅提升,而房地产保有环节的房产税、城镇土地使用税等主要税种在房地产业税收中的作用越来越不明显。讷河市房地产业税收也明显体现出这一特点。2016年至2018年,契税、土地增值税,房产税、城镇土地使用税在税收收入中占比分别为42.5%、0.01%;42.5%、0.02%;49%、0.01%。

  从土地出让金情况分析,2016年实现土地出让金收入8,109万元,其中上划942万元,市本级留成7,167万元,在政府性基金预算收入占比为84%;2017年实现土地出让金收入7,874万元,其中上划870万元,市本级留成6,977万元,在政府性基金预算收入占比为87.6%;2018年实现土地出让金收入6,037万元,其中上划594万元,市本级留成5,443万元,在政府性基金预算收入占比为75.2%。土地出让金在本级政府性基金预算收入低于全国90%的平均水平。讷河市土地出让金收入呈逐年下降趋势,2017年、2018年同比下降幅度为11.9%、23.1%。主要因素是房地产开发市场因素和政策性因素造成的近两年房地产开发速度减缓,土地用量减少。这也说明讷河市房地产收入中,对于土地出让金的依赖程度是在逐步下降的,“土地财政”的缺点的影响不十分突出。

  2016年讷河市地方财政收入对房地产业的依赖程度为40.4%;2017年讷河市地方财政收入对房地产业的依赖程度为37.7%;2018年讷河市地方政府对房地产业的依赖程度为41.4%.讷河市地方财政收入对房地产业依赖的程度与国家高于40%的标准基本持平。

  2016年全国房地产对GDP的拉动值为0.37。从讷河市情况看,2016年房地产业增加值为32,052万元,GDP占比为2.7%;2017年房地产业增加值为33,967万元,GDP占比为2.9%;2018年房地产业增加值为38,312万元,GDP占比为3.3%。讷河市房地产业对GDP的拉动作用是稳步提升的。

  综上分析,房地产业对讷河市财政收入影响与全国情况基本趋同,符合经济运行规律。土地出让金在政府性基金预算收入占比接近并小于全国90%的平均水平;房地产税收占全市税收收入比值除2017年回落外,2016年、2018年均略高于全国22%的平均水平;地方财政对房地产业依赖度基本与全国40%的平均水平基本持平,体现出房地产对讷河市地方财政收入的影响非常深远,房地产及其关联行业对讷河市地方财政收入的影响越来越明显,房地产与地方财政收入相互影响,相互依存,存在正向影响关系。

  存在问题及建议

  存在主要问题是地方财政收入对房地产业相关依赖性十分大,对地方财政收入的稳步增长是有负面作用的。房地产税费与地方政府财政收入增长具有较高联系,对地方政府收入稳定增长事由负面作用的,也就是高度依赖房地产业的地方政府收入虽然能够增加,但不能持续发展。另外,从稳定性方面来看房地产业交易环节的税收更易受政策和市场交易情况的因素而产生变化,对地方财政收入的稳定增长是不利的,对财政收入增长的贡献将会逐步减弱。

  现阶段来看,讷河市同全国情况表现基本一致,房地产行业与地方财政收入的关系紧密。市场不完善、税制不合理和地方财政收入对土地出让金的依赖所导致的房地产业发展不健全和地方财政收入不稳定等问题急需解决。从讷河市来说,要结合国家行政法规政策、财政收入和信贷政策等加强对房地产进行调控,同时也要通过讷河市政府完善市本级财政收入结构,通过建立国有土地收益储蓄基金和发行地方政府债券,规范和发展地方政府的融资行为,使地方政府收入朝着多元化发展。