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齐齐哈尔市房地产市场仍需扬长避短 扬长克短 扬长补短

日期:2018-11-13    来源:齐齐哈尔市统计局

  房地产行业是我国重要的支柱产业,是关乎国计民生的大事。房地产行业在国民经济方面,既是主导产业又是先导产业,它的运行状态对国民经济的持续、健康发展有着重要影响。在百姓生活方面,直接影响着老百姓的生活成本和幸福感,房价的波动更是万众瞩目的焦点。研究当前房地产市场,找到短处,发挥长处,找到增长的空间,使我市经济的发展更加强劲有力,使我市人民的生活更加优越幸福,有重大的现实和长远意义。 

  一、齐齐哈尔房地产现状 

  (一)房地产开发投资减少,投资额已在低位运行随着我国住房制度改革的不断推进我市房地产开发投资也得到快速发展,2014年房地产开发投资完成130.0亿元,达到最高峰,但是从2015年开始出现下滑,2015年房地产开发投资97.3亿元,下降25.1%,2016年房地产开发投资76.5亿元,下降21.4%,2017年房地产开发投资49.4亿元,下降35.4%,已经低于2010年,不足2014年峰值的40%。 

  (二)商品房屋销售下降,市场出现萎缩2017年,商品房屋销售面积166.2万平方米,下降26.1%。商品房屋销售额76.4亿元,下降24.2%,商品住宅销售套数1.5万套,下降20.9%。其中,住宅销售面积133.6万平方米,下降29.2%,住宅销售额56.5亿元,下降29.0%。 

  (三)施工面积、竣工面积双双减少,库存压力得到释放2017年,房屋施工面积836.4万平方米,下降17.4%,新开工面积92.9万平方米,下降71.4%,房屋竣工面积99.7万平方米,下降62.3%,其中,住宅施工面积686.8万平方米,下降13.9%,住宅新开工面积74.9万平方米,下降72.8%,住宅竣工面积80.9万平方米,下降56.4%。待售面积209.5万平方米,下降18.6%。 

  (四)商品房销售价格增速放缓2017年,商品房平均销售价格4597元/平方米,2016年4478元/平方米,2015年4309元/平方米,2014年4171元/平方米,2013年3916元/平方米,2013年到2017年,商品房平均销售价格分别增长15.7%、6.5%、3.3%、3.9%、2.7%。商品房价格已经进入低增长区间,并保持相对平稳。 

  二、齐齐哈尔房地产市场之短 

  (一)县域房地产市场不容乐观。无论经济总量,还是人口总量,九县(市)在我市都占有更大的比重,县域房地产行业的好坏对全市的房地产行业能否健康、有序的发展,有着重要的推动作用,更关系着全市大多数百姓能否有更好的居住环境。但是,我市县域房地产正面临着极大的挑战,2017年,县域商品房销售均价为3490元/平方米,下降5.1%,而市辖区的商品房销售均价是上升8.6%。在商品房供给量和库存远小于市辖区的情况下,销售均价依然走低,县域房地产市场挑战重重。 

  (二)红利的渐渐消失。改革开放以来,资源红利、政策红利、人口红利加速推动着我国经济的高速发展,房地产行业也借着三大红利的东风,更是走在了发展的前端,成为了国家的支柱产业。但是随着红利的渐渐消失,房地产行业少了强大的助推器,风头开始减弱。首先是土地资源的越来越少,拿地的成本越来越高,土地的位置越来越偏,房地产企业拿地不再容易。其次是管控的越来越严,对房地产企业的预售、验收、贷款、融资的管控,棚改货币化安置政策的收紧,都考验着房地产企业的自身实力。最后是人口的减少,我市总人口从2009年开始逐年减少,2017年比2009年减少37.9万人,其中包括很多对房子有刚需的人口,房地产市场也受到一定程度的影响 

  (三)二手房抢占市场2017年,全市二手房销售面积205.4万平方米,增长20.1%,销售额29.3亿元,增长11.7%;其中住宅销售面积167.3万平方米,增长15.7%,销售额23.4亿元,增长14.9%。随着城市的发展,城市中心已经没有足够的土地用于房地产开发,房地产企业慢慢在城市边缘扩张,导致了城市中心新开发项目价格较高,城市边缘新开发项目距离较远、生活不便。所以价格低、地点好、生活便利的二手房成为了很多百姓的选择,在新房销售下降的时候,二手房销售呈现逆势上扬。 

  (四)房子的投资属性慢慢弱化。我市的商品房销售价格已经处于一个低增长阶段,房价的增长速度已经不足以抵消通货膨胀、贷款利息和房产的使用费用,而且房产会占用大量的资金,房产的保值增值能力已经大不如前。 

  (五)房地产公司态度谨慎。受经济运行整体趋的影响,政府虽出台了包括调整房地产交易环节契税和营业税优惠政策等在内的一系列政策,但市场反馈不理想,房价提升依然有限,房屋新开工依然处于疲态,开发商仍继续努力去库存,对新项目的建设动力不足,房地产公司保持谨慎投资态度。 

  三、齐齐哈尔房地产市场之长 

  (一)城镇化水平仍有很大的提升空间2017年,我市城镇人口207.2万人,城镇化水平为38.8%(按户籍人口统计计算),低于全国平均水平,随着我市城镇化水平的提升,未来将有大批人口从农村进入城市,这些进入城市的新增人口必然面临居住问题,对房地产市场有着巨大的需求,也将是未来房地产市场发展的重要驱动力。 

  (二)外来人口拉动了需求。随着我市经济的快速发展,交通的更加便利,越来越多的外来人口进入我市,外来人口的增多,不但可以直接购买房屋,带动我市房地产市场需求增加,还可以间接通过租用房屋,使房屋租赁市场兴旺,从而增加房屋的投资价值,带动更多购买房屋进行投资。 

  (三)百姓对于房地产依然有需求。虽然房地产市场销售不景气,但是百姓对于房地产市场依然有很大的需求。2017年,我市城镇人均居住面积23.9平方米,低于全国平均值,除了刚需之外,改善型住房依然有很大的增长空间。二胎政策的放开,家庭人口的增加,使家庭对房屋的要求更高,同时,我市城镇居民人均可支配收入从2013年到2017年,分别增11.0%,11.6%,8.2%,7.0%,6.8%,每年都跑赢了房价的增长速度,百姓有需要,也有能力去争取更好的居住条件。 

  四、建议 

  (一)适应市场需求,加强房地产投资力度。鼓励企业多做市场调研,及时了解百姓的需求,从而建造百姓真正需要的房屋,从户型、面积、电梯等细节抓起。转变经营方式,以应对百姓对房产要求的提高,需求不断的多元化,更加注重为客户群体分类设计,提供满足差异化需求的多层次开发产品。 

  (二)完善租赁市场,增加房产投资价值。整顿租赁市场,使租赁市场更有序,通过租赁增加房产的投资价值,鼓励有条件的企业和百姓购买房屋用于出租。 

  (三)政府多种手段进行棚改安置工作。棚改工作一直是我市工作重点,棚改工程使百姓居住条件得到了极大的改善,今年的政府工作报告中也提到,2018年全市棚户区改造竣工1.6万户,开工建设公租房1440套。同时,政府也可以从房地产企业购买商品房屋,用来做保障性住房。 

                                                                                                                 

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