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城市商业综合体成为促进鸡西市商贸发展的新名片——2017年鸡西市城市商业综合体运行情况分析

日期:2018-03-27    来源:鸡西市统计局

  自2004年第一户城市商业综合体大商新玛特广益街购物中心入驻我市 ,集“购物、餐饮、休闲、娱乐、游艺、教育”等功能于一体的“一站式休闲体验型消费”,更高端、大气、时尚、休闲的购物环境以及更长的营业时间,改变了我市城乡居民传统的购物方式、生活方式、提升了城市的整体品位。随着大商新玛特中心店购物广场以及万达购物广场的挥师进驻,国际化、现代化的大型城市综合体的落户,形成了我市特有的集中式商业综合体商圈,综合体销售收入持续高增长成为拉动鸡西市经济发展,特别是成为商贸业发展的新动力。截止2017年年末,鸡西市城市商业综合体达到3家,经营商户数达到889户,全年可出租面积123124平方米,车位数481个,全年总客流量1457万人次,日均客流量为4万人次,实现销售额14.1亿元我市城市商业综合体的快速发展成为拉动商贸发展的璀璨“新名片” 。 

  、鸡西市城市商业综合体发展现状及特点 

  (一)自营、联营经营模式占据我市城市商业综合体的半壁江山 

  从近三年来我市城市商业综合体经营模式看,自营、联营商户分别为688户、621户、621户,占全部商户数比分别为87.1%、71.5%、69.9%;从业人员期末人数分别为1947人、2030人、2180人,占全部从业人员比分别为75.2%、56.8%、56.0%;实现商户销售额(商户营业额)分别为82618万元、70133万元、99885万元,占全部商户销售额(商户营业额)比分别为95.8%、71.9%、70.8%;营业面积分别为66828平方米、54931平方米、53202平方米,占全部营业面积比分别为70.8%、45.8%、45.3%,自营、联营经营模式仍然是我市城市商业综合体的主要运营模式,主要是我市几户城市商业综合体采取的经营模式不同导致,我市两户大商新玛特店,家电和游艺类采取自营的模式,专业、专卖店主要以联营的模式进行管理经营,大部分餐饮及服务业以租赁为主,而2016年新增入库的万达购物广场则全部以租赁形式进行经营,从而促使我市自营、联营经营模式下的总体比重高于全省平均水平,成为支撑我市城市商业综合体健康发展的主动力。 

  (二)租赁经营模式下业态更加全面 

  从2017年我市城市商业综合体经营业态看,自营、联营经营主要集中在超市、专业、专卖店、餐饮业、游乐游艺4个主要业态;租赁经营主要集中在百货店、超市、专业、专卖店、餐饮业、电影院、游乐游艺、KTV、健身休闲、生活服务等9个方面,几乎涵盖了所有统计业态。租赁模式下商户经营选择更加宽泛灵活,满足消费者“一站式”消费需求。 

  (三)零售业吸纳就业人口最多,对综合体贡献最大 

  2017年,全市城市商业综合体内零售业、餐饮业、服务业商户从业人员期末人数分别为3143人、499人、251人,占比分别为80.7%、12.8%、6.4%,零售业仍然是吸纳就业人员最多的业态,社会效益最大;从三个业态商户销售额(营业额)情况看, 零售业、餐饮业、服务业分别实现商户销售额(营业额)12.7亿元、0.7亿元、0.5亿元,分别占比91.2%、5.0%、3.8%,拉动全市综合体商户销售额(营业额)同比分别增长42.4个百分点、1.7个百分点、1.4个百分点。 

  从零售业态内部分类看,2017年鸡西市城市商业综合体零售业实现商户销售额(营业额)12.9亿元,同比增长47%,其中百货类实现商户销售额(营业额)78万元,同比增长30%,超市实现商户销售额(营业额)3.2亿元,同比增长32.2%,专业、专卖店实现商户销售额(营业额)9.6亿元,同比增长52.8%,所有业态均实现高速增长,以家电、服装等销售为主的专业、专卖店实现零售额最多,增长速度最快,对零售业整体拉动作用最强。 

  (四) 餐饮业呈现稳步发展态势  

  从城市商业综合体餐饮业态经营情况看,2017年餐饮业共有商户数122户,占全市户数13.7%;商户从业人员期末人数为499人,户均从业人员4人,与全市持平; 实现商户营业额7092万元,同比增长29.3%,低于全市综合体16.2个百分点,占营业额的比重为5%;营业面积达到9667平方米,占综合体面积的8.2%,单位面积实现营业额7336.3元,低于全市综合体平均水平4689.2元。虽然餐饮业整体经济效益在各业态中不是最优,但仍满足了消费者在享受“一站式”消费中对正餐、快餐、冷饮、茶品及饮料类等方面的需求,提高消费者驻店消费时间,带动其他相关业态商品及服务的增长。

  (五)服务业全行业覆盖,聚客效应显著 

  2017年,我市城市商业综合体内服务业商户数为30个,商户从业人员期末人数251人,实现商户营业额5343万元,营业面积22254平方米,营业额同比增长35.5%,占综合体面积19.0%,单位面积实现营业额2400.9元,从整体经济效益分析,服务业在所有业态中对经济的拉动作用并不高,个别业态甚至出现了下滑态势,但服务业覆盖的是最全面的,除教育培训外覆盖了电影院、游乐游艺、KTV、健身休闲,以及满足美容、美甲、熨烫、修鞋等基本生活服务。 

  全业态的覆盖,是对城市商业综合体功能最强有力的补充,从对顾客的吸引上,服务业中实现营业额占比较大的电影院(占比50.3%)、KTV(占比10%)、健身休闲(占比10.9%)主要以青年群体为主,其消费能力较强;游乐游艺类(占比9%)更倾向于吸引儿童及青少年群体,三类业态成为综合体内吸引客源的一柄“亮剑”,聚客效应显著。 

  、鸡西市城市商业综合体存在的主要问题 

  (一)零售业独大,同质化依然存在,业态配比失调 

  从3户城市商业综合体各业态经营情况可以看到,虽然企业经营模式有所不同,如大商两店主要以自营、联营经营方式为主,万达购物广场实行全面的租赁经营,但对综合体整体经营起到巨大拉动做用的主要集中在零售业,可谓“得零售者得天下”。但是,同时也要看到产生的问题,从商户情况表可以看到,零售业中占比较大的服装、鞋帽等行业类别,同一类型、同一品牌商品在各综合体内均有专柜,品牌雷同度较高,差异化不明显、个性经营不突出。而现代社会随着城乡居民生活水平的提高,更加追求时尚化、个性化的消费体验,品牌雷同度过高不利于提升消费者的忠诚度,无法形成有效的固消群体。从经营业态的配比看,各业态之间配比不尽协调,休闲娱乐功能不足,大商新玛特广益店仅有几个小规模的儿童休闲游艺场所,对青年人吸引力较小。 

  (二)综合体总体发展不平衡,各店坪效差距较大 

  从鸡西市3户城市商业体经营情况看,2017年大商新玛特中心店实现商户销售额(营业额)57902万元,每平方米实现销售额(营业额)14722.5元;大商新玛特广益店实现商户销售额(营业额)47024万元,每平方米实现销售额(营业额)19855.6元;万达购物广场实现商户销售额(营业额)36153万元,每平方米实现销售额(营业额)6657.4元。3户企业中营业面积最小的大商新玛特广益店坪效最高,营业面积最大、客流量最高的万达购物广场坪效最低,未形成有效消费。主要由于万达购物广场与大商新玛特广益店临街相隔,处于同一商圈,行业竞争比较激烈,而大商作为运营14年的“老店”,形成一批固有消费群体,万达入驻时间较短,还未形成有效的顾客忠诚度有关,同时也与企业功能定位与业态空间布局有一定的关系。 

  (三)交通等配套设施不够完善 

  从我市3户城市综合体车位情况看,万达拥有独立的自建停车位320个,大商新玛特广益店与中心店分别为政府协调可以停车的停车位分别为65、96个,广益店周边有收费停车场而中心店位于中心大街临街,没有更多可以停车的空间,同时,由于我市城市商业综合体位于最繁华的市中心,处于商业圈的中心地带,交通枢纽较多,产生的人流大、车流多,停车位一位难求,影响有车一族对消费场所的选择。 

  (四)线上线下未有效融合,电子商务对实体经济带动作用不显著 

  城市商业综合体作为商业形态的新载体,其多功能、高效率、综合服务性强、品牌层次高的特点对人流聚集起到了积极的带动作用,为消费者提供新型购物、娱乐、休闲方式,满足了顾客多种多样的消费需求。同时,电子商务也迎来了蓬勃的发展阶段,在商业宣传上具有很大优势,可以高效、成本低廉、便捷的进行多元化信息交流,使商业信息可以快速的渗透到消费者的生活,提升了商业集客力。线上线下的高度融合,将更有力加强企业宣传,锁定目标顾客。目前,我市万达购物广场虽然开通飞凡网,但是不以商业服务为主要目标,宣传度较低,无法取得顾客认同感;大商两店天狗网于2014年11月8日正式上线推出网上进口特卖、会员专享、全球吃货, 促销类几大版块,以及开通收藏间、试衣秀频道、发现频道、撒娇礼等功能,但是从企业对平台的宣传看,有所缺失,消费者对其更多的认知是扫码交款功能,电子商务没有为企业带来效益上的突破。 

  三、促进鸡西市城市商业综合体健康发展对策建议 

  (一)政府引导、规划先行、改善交通与停车布局 

  从万达综合体在全国布局情况看,在其他二、三线城市大部分兴建在城郊,与主城区商业体竞争不显著,而鸡西市城市商业综合体与全国其他地市有很大不同,所有综合体均位于商业的中心地带,同业竞争非常激烈,这与企业的商业定位与功能定位有一定关系,也与政府的决策和规划密不可分。按照鸡西市城乡居民收入增长情况看,随着居民收入水平增速的下降,综合体持续增长动力不足,因此在政府规划上,对综合体的引进要加强整体规划,避免盲目引进城市综合体导致后期招商和运营不善,铺面大量空置,由于过剩而引发泡沫。同时,要加强现有城市商业综合体配套设施建设,根据各商业综合体的区位特点与道路使用情况,优化公共交通、私家车、出租车等交通工具的停靠规划,开发建设地下停车空间、立体停车空间等。如大商中心店,可以将周边闲置或正在拟动工却迟迟未动工的区域兴建停车场,对大商广益店,整合周边收费停车场及零散的停车区域,形成便捷的购物出行。 

  (二)突出优势、特色经营、从供给侧实现突破 

  企业唯一的宗旨是创造顾客,服务顾客,从而实现企业利益最大化,企业是否能够得到顾客青睐,很大程度上取决于企业能否区别于其他同业竞争者,为此,企业要在调研城市人口构成、消费者偏好等基础上,进行商业综合体功定位,一是要保持经营业态的多样性,满足顾客多样化的消费需求;二是对入店商户经营情况定期考评,对坪效低的品类及时进行调整,提高入驻品牌层次,满足消费者较高层次的需求;三是调整各业态的比例结构,虽然我市综合体内餐饮、健身休闲类实现的营业收入不高,但是这两种业态聚客效应显著,对其他业态形成有力的支撑。要通过差异化的经营策略,全方位作好综合体内空间布局,增加各业态之间的粘合度,提高管理水平,从供给侧进行综合体功能、商品与服务新的突破,以自身独特的经营模式与品类布局吸引消费者。 

  (三)创新运营模式、实现网络与实体真正融合 

  城市商业综合体要留住顾客,增强顾客的黏性,必须要顺应“互联网+”时代带来的新的冲击,要真正的将企业已经运营或正在运营的线上平台充分发挥起作用,作好平台搭建、企划宣传、管理运营等工作,通过实现双线引流、融合互动,实施“多平台订购、多方式付款、便捷化配送、一体化体验”等全新渠道的营销模式,增强顾客的体验感与消费方式。

 

 

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